Contribución:
Arq. Soledad Zavala, Dirección General de Catastro
Ing. Sofía Ríos, Catastro Municipal, Ciudad de Córdoba
Lic. Geogr. Fernando Galarza, OMI, IDECOR


22 de diciembre 2021.

Cada año, el Observatorio del Mercado Inmobiliario brinda información esencial para el estudio de los mercados urbanos y rurales en toda la provincia, que alcanza a más de 400 localidades y 165.000 km2 de espacio rural, donde destacan las superficies destinadas a explotación agropecuaria, zonas de sierra y sectores naturales.

Los trabajos son llevados adelante por el Catastro Provincial e IDECOR, y hasta la fecha, la Provincia de Córdoba cuenta con informes técnicos y mapas de valores de 2018, 2019 y 2020, y próximamente de 2021. Los datos desarrollados sirven para fortalecer y hacer más equitativa la política fiscal, pero también para conocer la riqueza territorial de la provincia, asistir a estudios de prefactibilidad de obras de envergadura, evaluar instrumentos de protección ambiental, para la gestión de políticas urbanas, entre otros usos.

Como soporte a los trabajos de 2021, durante el presente año se relevaron y registraron más de 14.500 datos inmobiliarios georreferenciados, alcanzando el Observatorio un total de 55.800 observaciones desde fines de 2017 cuando se puso en marcha (Imagen 1) ¿Qué grandes datos y aprendizajes nos deja el relevamiento 2021? ¿Cuáles son las informaciones clave que podemos obtener del Observatorio? En esta nota, compartimos algunas estadísticas y análisis generales (1).

Imagen 1. Pantalla principal plataforma OMI Córdoba, 2021.

1. ¿Qué tipo de datos se registran en OMI?

Del total de datos registrados en el Observatorio, el 53% corresponde a valores de inmuebles urbanos baldíos (29.474 datos), mientras el 23% son inmuebles edificados (12.965 datos), 14% departamentos en PH. (7.758) y 10% a inmuebles rurales (5.590 datos). El Observatorio incluye, así mismo, información de ventas, ofertas, tasaciones y valores de renta (alquileres urbanos y arrendamientos rurales), y datos desde 2017 a la fecha, posibilitando estudios temporales.

2. Tipo de moneda ¿Está el mercado dolarizado?

De los más de 55.800 datos registrados en OMI, el 41% corresponde a publicaciones en pesos y el 59% en dólares. Esta relación no se mantuvo constante, sino que ha variado con el transcurso de los años y según el tipo de inmueble.

Si consideramos las 8.925 observaciones urbanas (terrenos baldíos y edificados) de ofertas registradas durante 2021, el 84% se presentan en dólares. Este porcentaje refuerza una tendencia, de expresar sus valores en dólares.

3. ¿Cómo está distribuida la oferta de suelo urbanizado?

A partir de los datos distribuidos en más de 400 localidades, pueden identificarse los distintos patrones de desarrollo urbano. A modo de ejemplo observamos los datos OMI en Río Cuarto, para analizar las tendencias de crecimiento de la ciudad y las características de la oferta inmobiliaria local.

Imagen 2. Ofertas de lotes baldíos en la ciudad de Río Cuarto, según tamaño en m2. Fuente: OMI, Córdoba, 2021.

De una muestra de 750 terrenos baldíos en la ciudad de Río Cuarto (Imagen 2) se observa que en general, los terrenos de menor tamaño (entre 150 y 450 m²) se ubican principalmente en áreas pericentrales, como los barrios: Banda Norte, La Agustina, Hipódromo, Casanovas, Pizarro y L. N. Alem. Mientras que ofertas de mayores superficies (entre 1.000 y 2.500 m2) se identifican en áreas de periferia o expansión, como Country San Esteban, Cielos del Oeste, Country Riverside, Las Delicias y en el sector sur, en las proximidades de la Sociedad Rural de Río Cuarto y el Aeroclub.

4. ¿Cuánto cuesta una vivienda en la ciudad de Córdoba?

Durante el relevamiento 2021 se incorporaron en OMI 4.120 registros de inmuebles edificados, que corresponden -en su mayoría- a viviendas unifamiliares, distribuidos en más de 120 localidades de la provincia.

La ciudad Capital, con más de 2.000 registros, es la localidad con mayor volumen de datos (Imagen 3). La siguen Villa Carlos Paz con 280 datos, Villa María con 125, Bialet Masse con 98, Villa Giardino y Mendiolaza con 95, San Francisco con 80, Cosquín y Río Ceballos con 75 y una extensa lista de otras 100 localidades con menos de 60 datos cada una.

Imagen 3. Distribución de inmuebles edificados en oferta de venta, relevados en 2021, Córdoba Capital. Fuente: OMI, Córdoba, 2021.

El 90% de los valores de oferta han sido registrados en dólares. Conforme los datos relevados, las viviendas de 1 dormitorio rondan en promedio valores cercanos a los 60.000 dólares, las viviendas de 2 dormitorios se ofrecen en 80.000 dólares, las de 3 dormitorios rondan los 130.000 dólares y 165.000 dólares las que tienen 4 o más dormitorios. Por supuesto, un aspecto central en el valor final, es el valor del suelo y su ubicación, por lo que estas estadísticas varían conforme las zonas o barrios de la ciudad.

5. ¿Cómo es el mercado de alquileres de Córdoba?

A partir de 2021 se implementó con mayor volumen y cobertura geográfica, el relevamientode viviendas y departamentos en alquiler, con el objetivo de estudiar la dinámica de inmuebles en condición de renta.

La cantidad total de alquileres relevados hasta la fecha es de 4.645 casos. La búsqueda se focalizó en las grandes ciudades, destacando la ciudad de Córdoba con más de 4.000 datos (Imagen 4).

Imagen 4. Distribución de inmuebles en alquiler en Córdoba Capital relevados en 2021. Fuente: OMI, Córdoba, 2021.

Conforme la tipología y cantidad de dormitorios, el 57% de los alquileres ofrecidos corresponden a departamentos de un solo dormitorio, cuyo valor promedio ronda los $ 15.500 mensuales, seguido por departamentos de dos dormitorios, que representan el 27%, a un valor promedio de $ 22.500 mensuales; por su parte, el 7,5% del relevamiento son monoambientes, ofertados en promedio en $ 11.500 por mes, el 6,5 % departamentos de 3 dormitorios, con valor promedio de $ 32.000 pesos/mes, y el restante 2% corresponde a ofertas de más de 4 dormitorios.

En relación al alquiler de viviendas (no PH), se observa que las de 1 dormitorio rondan en promedio los $ 19.000, las de 2 dormitorios los $ 35.000, las de 3 dormitorios $ 50.000 y $ 78.000 las viviendas de 4 o más dormitorios (todos los valores son mensuales).

6. ¿Dónde se concentra la oferta rural?

Durante 2021 se incorporaron más de 600 nuevos registros de inmuebles rurales, distribuidos en toda la provincia. Los Departamentos con mayor cantidad de observaciones fueron San Justo y Marcos Juárez, con el 24% y 12% del total respectivamente (Imagen 5). Cabe destacar que el 65% de los datos tienen, además, información de arrendamiento, cuyo valor se expresa en qq/soja por hectárea.

Imagen 5. Datos OMI rurales. Figura izquierda: total de datos del Observatorio. Figura derecha: relevamiento año 2021. Fuente: OMI, Córdoba, 2021.

En cuanto a los usos de suelo predominantes en las muestras rurales, el 65% corresponde a inmuebles rurales con actividad netamente agrícola, seguido de un 14% que fueron registrados con actividad mixta y 9% con actividad ganadera. Los registros restantes se reparten en otras actividades, como inmuebles destinados a turismo, industrial-comercial, frutihortícola y residencial de baja densidad.

¿Requerís trabajar con los datos de OMI? ¿Querés ser parte del Observatorio?

El Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI) de la Provincia de Córdoba brinda información específica para actividades profesionales y académicas, como así también para organismos y gobiernos locales que pueden usarlo como herramienta para la gestión territorial (planes de vivienda, desarrollo de infraestructura, recuperación de plusvalías, etc.). Para acceder, sólo tienes que ser usuario registrado (si no eres usuario, puede registrarte en el siguiente link).

Vale destacar y promover el espíritu cooperativo del Observatorio y entender su potencial comoinstrumento de gestión del territorio. Hoy utilizan OMI más de 1.000 usuarios y a través de la RedOMI, colaboran el Consejo General de Tasaciones de la Provincia, el Banco de Córdoba, más de 10 municipios y diversos colegios profesionales. Usalo!

Por consultas o inquietudes, escribinos a idecor@cba.gov.ar.


(1) Las estadísticas son generales y refieren mayoritariamente al período marzo-agosto de 2021. Para datos y estadísticas detalladas, por tipo de inmueble, fenómeno de estudio, fecha, área geográfica, etc. contactar al equipo OMI.

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