20 de enero 2021.

En un año particular y complejo, condicionado en gran medida por los desafíos de la virtualidad en tiempos de pandemia, la Dirección General de Catastro con el apoyo técnico y científico de IDECOR y la Universidad Nacional de Córdoba, a través de la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales y el CONICET, continuó con el estudio del mercado inmobiliario rural alcanzando con éxito los objetivos inicialmente propuestos.

En esta nota compartimos los resultados obtenidos y el nuevo mapa del Valor de la Tierra Rural 2020 puesto en línea en MapasCordoba (Imagen 1). Además, se puede acceder a los datos publicados mediante geoservicios OGC o descarga directa en formato vectorial.

Imagen 1. Nuevo mapa Valor de la Tierra Rural 2020. Sector del Valle de Traslasierra. Fuente: Estudio Territorial Inmobiliario, 2020

La valuación masiva de la tierra rural con base en observaciones de mercado es el resultado de un estudio detallado del mercado inmobiliario, sus valores y estructura de funcionamiento, a partir de datos de toda la provincia y diferentes variables territoriales. Este nuevo mapa permite conocer el valor de la tierra en $/hectárea (determinados al mes de mayo de 2020) y apreciar su variabilidad en una grilla continua de 500m x 500m (25 ha), resultando en un total de  652.272 celdas.

Al igual que en años anteriores, el enfoque metodológico de estimación de los valores unitarios de la tierra considera la utilización de modelos de Valuación Masiva Automatizada (AVM, por sus siglas en inglés), donde en base a un conjunto de observaciones de mercado y datos territoriales se entrenan algoritmos de aprendizaje automático para la predicción del valor del suelo rural; conjuntamente se aplican técnicas geoestadísticas y herramientas geomáticas (SIG, procesamiento de imágenes, análisis espaciales). 

El informe técnico detallado con las actividades desarrolladas y los resultados obtenidos puede descargarse desde el siguiente link.

Desafíos e innovaciones metodológicas 2020

La ejecución de los estudios de los mercados inmobiliarios 2020 incorporó cambios metodológicos y metas particulares que significaron importantes desafíos y fueron regidos por la innovación como factor clave para alcanzar resultados de calidad en tiempos concretos.

En un contexto de incertidumbre generada por los efectos de la pandemia del Covid-19 que impactaron sobre el complejo marco macroeconómico y sobre la dinámica misma del mercado inmobiliario, durante los meses de febrero y julio se logró llevar adelante el relevamiento de datos de mercado mediante el Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI). Allí se registraron  más de 14.000 datos: 8.017 baldíos, 3.026 datos de inmuebles edificados, 293 tasaciones de parcelas urbanas, y 1.272 de inmuebles en propiedad horizontal; a los que se suman 1.407 valores rurales que contemplan valores de venta, oferta, tasaciones y remates, transacciones y valores unitarios de referencia (imagen 2). Del Observatorio participan distintas entidades,como el Consejo de Tasaciones, el Banco de Córdoba, Municipalidad de Córdoba, colegios profesionales y la Universidad Nacional de Córdoba, a través de la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales.

Imagen 2. Observatorio del Mercado Inmobiliario. Datos del mercado rural. Fuente: Estudio Territorial Inmobiliario, 2020.

Para expresar las observaciones de mercado en términos homogéneos y comparables, como valores unitarios de la tierra (VUT), a partir de este año se comenzaron a estimar modelos de econometría espacial sobre los datos muestrales a fines de descontar efectos por superficie de cada parcela sobre el valor por hectárea (asumiendo que superficies mayores tienen un valor por hectárea menor que superficies más pequeñas). Técnica similar fue aplicada para conocer el margen de negociación implícito en los datos relevados como “ofertas” y aproximarlos a posibles valores de “venta”. Por otro lado, también se consideró el efecto del tipo de cambio sobre el valor por hectárea en pesos, dado el supuesto de que el mercado de tierra rural puede mostrar niveles de dolarización diferenciales en el espacio.

Entre las principales reformas metodológicas, se puede destacar la segmentación del territorio rural en dos espacios de estudio: el rural agropecuario propiamente dicho, correspondiente al 98,1% de la grilla provincial, y el espacio periurbano y sectores de usos especiales, que representa apenas el 1,9% del total. Este último, se trata principalmente de bordes urbanos en ciudades medianas y grandes y localidades turísticas donde se verifica mayor grado de heterogeneidad y dinámica en sus procesos territoriales. La definición de estas áreas presentó un desafío significativo, en tanto se corresponden con un territorio intermedio entre los espacios propiamente rural y propiamente urbanos. En este sentido, el estudio de estas áreas de interfaz implicó el análisis, selección e incorporación de variables independientes pertinentes, como así también, la construcción y aplicación de un modelo de estimación específico para la determinación de valores del suelo.

Por lo tanto, para cada uno de estos espacios se consideraron datos de mercado y se entrenaron algoritmos de aprendizaje automático específicos. De igual manera, la información territorial anexa (variables independientes o covariables) utilizada en cada uno de estos ámbitos fue diferencial.

Un importante número de las variables independientes utilizadas en las estimaciones tienen como fuente de información datos abiertos disponibles en el portal de mapas la IDE provincial, como ser el Mapa de Cobertura de Suelos, el Mapa de Materia Orgánica, las Cartas de suelo de INTA, el índice de Fragmentación Urbana, la base parcelaria de la Dirección General de Catastro, la accesibilidad e infraestructura, datos climáticos (lluvias y temperaturas, series históricas), topografía (altura y pendiente), hidrología (agua subterránea, cursos de agua, etc.), humedad y sequía, entre otras.

El detalle completo de metodologías, datos utilizados y resultados obtenidos puede consultarse en el informe técnico disponible para su descarga (Imagen 4).

Imagen 4. Informe técnico Estudio del Mercado del Suelo Rural, Córdoba, 2020.

Resultados: ¿Cuánto vale la tierra rural en Córdoba?

Conforme los resultados obtenidos el valor medio de la tierra rural para toda la provincia se ubica en 496.000 $/ha (5.450 usd/ha), con valores estimados que oscilan de 1 a 33.783.000 $/ha (1 a 371.000 usd/ha) con un coeficiente de variación del 182%.

En el espacio netamente rural, el VUT promedio resultó de 453.000 $/ha (4.976 usd/ha), siendo este valor un 105,1% superior respecto a 2019 (0,9% más alto medido en dólares). Por otro lado, el área periurbana y de usos especiales, registró un valor medio igual a 4.169.000 $/ha (45.787 usd/ha o 4,5 usd/m2) presentando un incremento en pesos del 87,7% (caída del 8,1% medido en dólares) respecto al 2019.

Entre algunas de las cuestiones generales que pueden observarse en el Mapa de Valores, (imagen 3) es que la tierra rural asume sus mayores valores (tonos rojizos) en sectores como el sureste provincial (zona núcleo) y efectivamente en aquellas zonas periurbanas y/o turísticas donde se aprecia cómo el valor de la tierra rural se incrementa al aproximarse a áreas urbanas, a vías de comunicación o sectores turísticos. En contrapartida, es posible observar cómo la tierra deprecia su valor cuando coincide con suelos de menor aptitud, alta recurrencia de inundación o anegamiento, zonas de protección ambiental (bosques nativos), entre otras.

Imagen 3. Valores de la Tierra Rural 2020. Fuente: Estudio Territorial Inmobiliario, 2020

¿Más información?

Descargá el informe técnico detallado con información de metodologías, datos utilizados y resultados obtenidos. O escribirnos a idecor@cba.gov.ar.

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