Contribuciones:
Mg. Lic. Ec. Federico Monzani
Lic. Geog. Fernando Galarza
Lic. Geog. María Luz Fuentes
IDECOR


5 de enero 2021.

Como resultado del estudio del mercado inmobiliario rural llevado adelante durante 2021, el Catastro Provincial e IDECOR presentan el nuevo mapa Valor de la Tierra Rural (Imagen 1), que presenta los valores a un detalle de 25 ha (grilla con celdas de 500 m de lado), para todo el territorio provincial, en $ por hectárea, al mes de mayo de 2021.

Imagen 1. Nuevo mapa de Valor de la Tierra Rural 2021. En tonos rojizos, se identifican los sectores donde la tierra asume sus mayores valores, mientras que, con tonalidades más claras, se visualizan las zonas donde la tierra deprecia su valor.

Los trabajos fueron concluidos a finales de 2021, integrando las metodologías, aprendizajes y datos de los estudios de 2018, 2019 y 2020, y completando así, un serie de 4 años de datos detallados del mercado inmobiliario rural. Además de la Dirección General de Catastro e IDECOR, participan de las tareas de investigación y aporte de datos la Universidad Nacional de Córdoba, a través de la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales (FCEFyN), unidades especializadas de CONICET en Córdoba, el Banco de Córdoba y el Consejo General de Tasaciones de la Provincia, entre otros actores.

El mapa, publicado en MapasCordoba, permite navegar sobre cualquier zona o paraje o geolocalizarse mediante el nombre de una localidad o zona, número de Rentas o nomenclatura catastral de una parcela o incluso, a partir de coordenadas geográficas; desde allí, es posible consultar la información catastral y de valores de cualquier sector o parcela rural. Los datos del mapa también pueden consumirse como geoservicios desde un software SIG de escritorio o cualquier otra solución o aplicación, o descargarse en forma completa, en diversos formatos.

Principales aspectos metodológicos

Durante 2021 se incorporaron al  Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI) 600 nuevos valores georreferenciados, que sumados a la información registrada desde 2017, permitieron estudiar y modelar el mercado  rural con más de 6.000 datos, entre los aportados por OMI y otros valores de referencia.

El mapa y los datos a nivel de la grilla (celdas de 25 ha) son el resultado de un estudio detallado del mercado inmobiliario rural basados en modelos de Valuación Masiva Automatizada (VMA), que implican la aplicación de técnicas de econometría espacial y aprendizaje computacional (machine learning), en los que se consideran observaciones de mercado y diferentes variables territoriales, desarrolladas a partir de datos publicados en la IDE provincial.

En líneas generales, las innovaciones y mejoras introducidas en 2020 se mantuvieron en los estudios 2021 (para mayor información, puede consultarse el informe técnico de 2020). Destacan, el entrenamiento de algoritmos de aprendizaje automático para la estimación de los valores, diferenciales para cada uno de los principales submercados que se reconocen: el propiamente rural y los sectores periurbanos y de usos especiales, como por ejemplo residenciales rurales o turísticos. También destacan el desarrollo de sub modelos específicos, como el elaborado para la homogeneización de las muestras de mercado, teniendo en cuenta el tamaño del campo, su situación jurídica, si se trata de valores de oferta y la fecha de los valores.

El proceso general de los estudios de mercado que se desarrollan en la Provincia de Córdoba desde 2018, involucran diversas etapas: relevamiento y registro de información en el observatorio inmobiliario (OMI), desarrollo de variables geográficas para el funcionamiento de los modelos, procesamiento y preparación de los datos para el modelado estadístico y construcción de los modelos valuatorios basados en algoritmos computacionales (Imagen 2).

Imagen 2. Esquema general del proceso valuatorio llevado adelante para la determinación masiva de los valores de la tierra en la provincia de Córdoba, 2021, IDECOR y Dirección General de Catastro.

El detalle completo de la metodología, datos utilizados, modelos desarrollados y resultados obtenidos puede consultarse en el Informe Técnico disponible para su descarga (Imagen 3).

Imagen 3. Informe técnico “Estudio del Mercado de Suelo Rural”, Provincia de Córdoba, 2021.

¿Cuánto vale hoy la tierra rural en la Provincia de Córdoba?

En términos generales, la media provincial de la tierra rural se ubica en 743.000 $/ha (equivalente en el estudio, a 5.740 usd/ha[1]). En lo que respecta a los submercados específicos estudiados, la media de valor de la tierra rural en zona periurbana y usos especiales, resulta en 5.948.800 $/ha (casi 46.000 usd/ha), mientras que la media del valor de la tierra netamente rural alcanza los 645.000$/ha (4.980 usd/ha) (Imagen 4).

En las zonas de transición urbano-rural, los valores máximos se localizan en la ciudad Capital, llegando a casi $ 50 millones/ha (382.000 usd/ha), mientras que los valores mínimos, se ubican en los 44.000 $/ha (340 usd/ha), en zonas urbanas de muy baja consolidación.

Dentro de los sectores vinculados a actividades turísticas y usos especiales, destaca el corredor de Sierras Chicas donde se registra el mayor valor promedio, de 3.386.000 $/ha (26.150 usd/ha). Le sigue el extenso Valle de Punilla (de norte a sur, desde la localidad de Capilla del Monte hasta San Antonio de Arredondo) donde el valor unitario de la tierra de estas características alcanza un promedio de 2.963.000 $/ha (22.900 usd/ha). Apenas por debajo, sigue en valor el corredor de Paravachasca, concentrado en los alrededores de Alta Gracia- Anisacate (hacia el oeste, incluye San Clemente), con una media de 2.874.000 $/ha (22.200 usd/ha).

Cierran con valores promedios similares, el Valle de Traslasierra (entorno de las localidades de Villa Dolores, Las Rosas, Mina Clavero, Las Rabonas, entre otras) y el Valle de Calamuchita, con una mayor extensión y dispersión en sus localidades (abarcando desde Potrero de Garay y Villa Ciudad de América, hasta las pequeñas localidades de La Cruz y Río de los Sauces hacia el sur, e incluyendo las destacadas localidades de Villa General Belgrano, Santa Rosa de Calamuchita, Villa Yacanto y La Cumbrecita). En estos valles, los respectivos valores promedio de la tierra rural periurbana y de usos espaciales se ubica en 1.721.000 $/ha (13.300 usd/ha) y 1.488.000 $/ha (13.250 usd/ha).

Imagen 4. Estructura del mercado inmobiliario rural 2021 en la Provincia de Córdoba. Nivel general (izq.) y sectores particulares (centro y der.).

En el espacio netamente rural, donde predominan las actividades agrícolas ganaderas, los valores mínimos van entre los 1.000 $/ha (8 usd/ha) y 10.000 $/ha (80 usd/ha), correspondiendo a zonas próximas a salinas y bañados de la Laguna Mar Chiquita, hasta los 2.400.000 $/ha (18.500 usd/ha) en la zona núcleo, específicamente en las proximidades de Marcos Juárez y General Roca.

Considerando la capacidad de uso de la tierra, los suelos de mayor aptitud (Clase I y Clase II), localizados mayormente en los departamentos Marcos Juárez, Unión y parte de San Justo, toman valores desde los 413.000 $/ha (3.200 usd/ha, casos particulares) hasta los $ 2.400.000/ha (18.500 usd/ha), según la localización y otras variables zonales. Los suelos de aptitud media (Clase III y Clase IV), de mayor proporción en el sector de actividades productivas, presentan un valor promedio de 930.000 $/ha (7.200 usd/ha) y los suelos con limitaciones mayores (Clases V, VI y VII), valores promedios en el orden de los 2.000 usd/ha.

¿Ya viste los datos? ¿Más información?

Usá el nuevo mapa, descargá el informe técnico detallado o trabajá con los datos completos en tu herramienta de preferencia. Si tenés consultas, inquietudes o sugerencias, escribirnos a idecor@cba.gov.ar.

Para mantenerte informado podés seguir IDECOR en Instagram idecor.ok y en YouTube.


[1] El tipo de cambio adoptado para el estudio considera un mix entre el TC oficial y otros tipos de cambios existentes en el país (promedio a mayo 2021); por mayores detalles, consultar el informe técnico del estudio.

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