13 de enero 2021.

En esta nota, presentamos los principales resultados de los estudios de mercado de suelo urbano 2020 llevados adelante en la Provincia de Córdoba. La investigación tuvo por fin analizar la dinámica de los mercados inmobiliarios durante 2020, determinar los nuevos valores de la tierra urbana en todas las localidades de la provincia y dar continuidad a los sucesivos estudios de mercado realizados en 2018 y 2019.

El mapa de Valor de la Tierra Urbana 2020  puede consultarse online en MapasCordoba (Imagen 1), como así también consumirse vía geoservicio OGC o descargase en forma completa. Su desarrollo es impulsado por la Dirección General de Catastro de la Provincia y cuenta con el apoyo técnico y científico de IDECOR y la Universidad Nacional de Córdoba, a través de la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales y el CONICET. En la ciudad Capital se trabajó conjuntamente con la Dirección de Catastro de la Municipalidad de Córdoba.

Imagen 1. Nuevo mapa de Valor de la Tierra Urbana 2020. Sector noroeste de Ciudad de Córdoba. Fuente: Estudio Territorial Inmobiliario, 2020.

Los resultados informan valores masivos de la tierra urbana conforme el mercado, en $ por metro cuadrado, para un lote típico de la zona (según clúster de localidades), al mes de mayo de 2020. Un informe técnico detallado con las actividades desarrolladas y los resultados obtenidos puede descargarse desde el siguiente link.

Metodología y principales innovaciones 2020

Siguiendo el enfoque metodológico de años anteriores, se obtuvieron valores de la tierra urbana utilizando modelos de Valuación Masiva Automatizada, que implican la aplicación de técnicas geoestadísticas y de aprendizaje computacional (machine learning), aprovechamiento de datos territoriales de la IDE provincial y herramientas geomáticas (SIG, procesamiento de imágenes, análisis espaciales, etc.).

El desafío de recolectar una cantidad significativa de datos (11.500 valores urbanos como expectativa inicial) y la incertidumbre generada por los efectos de la pandemia del Covid-19, llevaron a implementar distintas estrategias en forma simultánea, durante los meses de marzo a julio. Se trabajó con una red de más de 50 agentes locales (urbanos y rurales) que aportaron información de todo el territorio provincial, además de la recopilación de datos de portales web y tasaciones ad-hoc para cubrir sectores con poca información, entre otras fuentes.

Durante 2020 se registraron en el Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI, Imagen 2) 8.017 baldíos, 3.026 datos de inmuebles edificados y 293 tasaciones de parcelas urbanas; a los que se suman 1.407 valores rurales y 1.272 de inmuebles en propiedad horizontal, alcanzando un total de más de 14.000 datos. Este volumen de información representa el 35% de los más de 40.000 datos registrados en OMI desde 2017. Del Observatorio participan distintas entidades,como el Consejo de Tasaciones, el Banco de Córdoba, Municipalidad de Córdoba, colegios profesionales y la Universidad Nacional de Córdoba, a través de la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales.

Imagen 2. Plataforma del Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI), 2020.

Una de las principales mejoras introducidas en 2020 tuvo que ver con el rediseño de procedimientos y herramientas para ejecutar todos los trabajos, urbanos y rurales, en un plazo máximo de 10 meses (de febrero a noviembre). Ello permite pensar que será posible actualizar anualmente la valuación de todos los inmuebles y disponer así mismo, de este tipo de estudios para demás políticas públicas ligadas al territorio.

En cuanto a innovaciones técnicas y metodológicas, una de las principales fue la determinación de valores a nivel parcelario, desestimando mantener y administrar valores por líneas municipales (cuadras). Este punto implica simplificar el proceso en general, reduciendo la cantidad de objetos gráficos a mantener en la estructura cartográfica del Catastro Provincial y evitando problemas originados de tales entidades, como líneas faltantes, inconsistencias topológicas, entre otros.

Otra de las reformas destacadas fue el cálculo de nuevos coeficientes de ajuste al valor de los terrenos, a partir de criterios y la dinámica del mercado inmobiliario actual, y regionalizados según zonas de la provincia, discontinuando el uso de coeficientes y tablas de larga data -de uso generalizado en muchos catastros del país- basadas en su mayoría en los estudios de Fitte y Cervini de 1939, para la ciudad de Buenos Aires.

Imagen 3. Algunos de los principales hitos de los estudios 2020.

Un detalle completo de metodologías, datos utilizados y resultados obtenidos puede consultarse en el informe técnico disponible para su descarga (Imagen 4).

El valor de la tierra en las principales localidades

Conforme los resultados obtenidos, el promedio ponderado de la mediana del Valor Unitario de la Tierra (VUT) para toda la provincia es de $4.213/m2, un 70% por encima del VUT de 2019 y un 175% mayor al VUT de 2018. La siguiente tabla resume las estadísticas descriptivas de la predicción a nivel de clúster (agrupamiento de localidades, según perfil socioeconómico y territorial).

(*) Cantidades aproximadas, según último extracto de la base de datos del SIT.

Con relación a los niveles de aumento en los valores de la tierra, sin perjuicio de las diferentes causas que influyen en forma sistémica (nuevo loteos y desarrollo, valorización de zonas por eventos externos, como obras públicas, etc.) es importante advertir además, el impacto de aspectos macroeconómicos; la inflación acumulada según la Dirección General de Estadísticas y Censos de la Provincia de Córdoba, entre mayo de 2019 y mayo de 2020, se ubicó en el 41,6%, mientras que la variación en el tipo de cambio conforme el BCRA (incluyendo el Impuesto País, del 30%.) para el mismo periodo, fue del 97,6%.

Analizando los nuevos valores en las principales localidades, destacan la Ciudad de Córdoba, con un valor mediano de $ 11.000/m², seguida por las ciudades de Villa María y Villa Carlos Paz con $8.000/m². También sobresalen Villa Allende y San Francisco con una mediana de valor de $ 7.750/m² y $ 7.500/m² respectivamente. En un tercer escalón, con un VUT mediano entorno a $ 6.000/m², aparecen Marcos Juárez, Río Cuarto, Río Tercero y Bell Ville (Imagen 5).

Imagen 5. Mapa de Valores de la Tierra Urbana en la Provincia de Córdoba, 2020. Diferentes sectores de las ciudades de Córdoba, Villa María, Villa Carlos Paz, Villa Allende, San Francisco y Marco Juárez. Fuente: Estudio Territorial Inmobiliario, 2020.

Un aprendizaje ¿Está dolarizado el mercado inmobiliario en Córdoba?

Asumir que el mercado inmobiliario en la provincia de Córdoba está completamente dolarizado no resulta adecuado. De hecho, se evidencia que zonas más atractivas desde el punto de vista inmobiliario tienen un mayor grado de dolarización que zonas con movimiento inmobiliario más deprimido. El grado de dolarización se puede medir a partir del concepto de  “elasticidad”, introducido por Alfred R. Marshall en 1890), el que puede interpretarse en este caso como el cambio porcentual del valor de la tierra (en pesos) ante variaciones en el tipo de cambio (TC) nominal.

Por ejemplo, los sectores de mayor valor en la Ciudad de Córdoba poseen una elasticidad de 1,187; es decir, frente a incrementos del 10% en el valor del TC, el valor por metro cuadrado de la tierra en $ aumenta 11,87%. Mientras que los sectores más deprimidos, muchos ubicados en la periferia de la ciudad, presentan una elasticidad de 0,462, lo que indica que ante aumentos del TC del 10% el valor de la tierra en $ se incrementa 4,62%; ello evidencia que estas zonas tiene un grado de dolarización menor.

El comportamiento descripto para la ciudad de Córdoba se verifica para el resto de los clústeres de localidades (agrupamiento por zonas), aunque algunos reaccionan en menor magnitud que otros. Por ejemplo, el clúster que incluye las ciudades del Gran Córdoba Sur-y Noreste, el rango de elasticidades comienza en 0,153 y llega hasta 0,498. Mientras que en el clúster que agrupa las Localidades Serranas Turísticas las elasticidades varían de 0,663 a 1,156.

¿Más información?

Descargá el informe técnico detallado con información de metodologías, datos utilizados y resultados obtenidos. O escribirnos a idecor@cba.gov.ar.

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