9 de octubre 2016

Los días 2 y 3 de octubre se realizó en la Universidad de General Sarmiento, Provincia de Buenos Aires, el IV Congreso Latinoamericano de Estudios Urbanos “Transformaciones Metropolitanas en América Latina. La investigación frente a nuevos escenarios”, organizado por la URBARED , una red de intercambio, investigación y debate sobre temáticas urbanas relevantes para las ciudades de América Latina.

Uno de los debates centrales del evento, planteó la necesidad de profundizar y fortalecer las relaciones entre los aportes conceptuales y metodológicos, con los empíricos y las experiencias en trabajo territorial.

El equipo del Estudios Territorial y del Mercado Inmobiliario de la Provincia de Córdoba, participó con una presentación en el eje Tecnologías de la información geográfica aplicada a la gestión territorial, que apuntaba a reconocer estudios y aportes teóricos, metodológicos, que incorporen cartografías temáticas, infraestructuras de datos espaciales, geo-servicios, aplicados a problemáticas territoriales de las regiones metropolitanas y periurbanas.

La presentación realizada por equipo, contribuye al conocimiento sobre las metodologías valuatorias innovadoras, aplicadas en el cálculo de valores de la tierra que se realiza desde el año 2017 para toda la provincia de Córdoba. Particularmente en esta oportunidad se abordaron los procesos y metodologías aplicadas en las áreas periurbanas . Las definiciones sobre estas áreas se corresponden en general con un territorio intermedio, caracterizado por la heterogeneidad, su carácter transitivo, y el dinamismo de sus procesos territoriales. Asimismo, si bien los estudios en sobre el periurbano se relacionan en general, con la ecología urbana, la soberanía alimentaria, el corrimiento de la frontera agraria, entre otras; pocas veces refieren a las implicancias en términos de valor, valuación o valorización de los inmuebles localizados dentro de ella.

Dada la variabilidad y colindancia de actividades diversas en la interfaz urbano-rural, tanto la construcción de una metodología adecuada como la determinación de valores y variables independientes pertinentes, se vuelven tareas aún más complejas. En el presente trabajo, se utilizaron imágenes satelitales, información catastral y otros análisis espaciales, para elaborar las variables explicativas del VUT que sirvieron de inputs en el proceso de estimación. Este último se realizó mediante técnicas geoestadísticas y métodos de aprendizaje automático como el algoritmo Random Forest y el Kriging ordinario que tienen en cuenta la estructura y dependencia espacial.

Los procesos se basaron en una muestra de valores unitarios de la tierra (VUT) conjuntamente con variables territoriales clasificadas según los siguiente tipos:  

  • Valores urbanos y rurales
  • Cobertura del suelo
  • Fragmentación  
  • Fraccionamiento urbano y rural
  • Accesibilidad   
  • Distancia a corredores y sectores de alto valor
  • Variabilidad Rural-Urbano (Zonas)
  • Índice de productividad del Suelo (IP)                      
  • Normativas
Imagen 1. Variable de distancia a sectores de alto valor de la tierra. Área metropolitana de la Ciudad de Córdoba. Técnica: análisis espacial de proximidad basados en entidades; capas rásters de distancias a elementos vectoriales (líneas divisoria de valor -corredores- y sectores de máximo valor de la tierra).

Los resultados revelan la estructura de valores en el mercado de la tierra periurbana y evidencian la necesidad de un enfoque valuatorio que considere las particularidades de éste sector de transición entre lo rural y lo urbano. Asimismo, demuestran la sostenibilidad de los procesos, tanto para la identificación de territorios periurbanos y sus transformaciones, como de las posibilidades de proyecciones de crecimiento urbano y planificación territorial sobre los mismos.

Imagen 2. Estructura de valor de la tierra en zonas periurbanas; superficie de celda: 25 Ha. Modelo en ensayo