Contribución:
Ing. Agrim. Gustavo García
Director de la Dirección General de Catastro, Provincia de Córdoba
Agrim. Mario A. Piumetto
Coordinador de Infraestructura de Datos Espaciales (IDECOR)

1 de julio 2020.

Córdoba fue elegida por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) como caso de éxito en la innovación en la valuación de inmuebles, un trabajo llevado adelante por la Dirección General de Catastro e IDECOR. La reciente publicación “Catastro, Valoración Inmobiliaria y Tributación Municipal: Experiencias para mejorar su articulación y efectividad” destaca el abordaje multidisciplinario, la implementación de un observatorio de valores, el uso de inteligencia artificial y el aprovechamiento de la IDE… como elementos distintos en la provincia de Córdoba.

La publicación presenta los casos de Fortaleza, Brasil y la provincia de Córdoba, en Argentina, como ejemplos de nuevas estrategias en la actualización de los mapas de valores de terrenos y propiedades, lo que posibilita lograr esquemas tributarios más equitativos y eficientes, e información territorial de calidad para el mejor diseño y gestión de políticas públicas.

Nuevos modelos valuatorios: innovación y rol del sector científico de Córdoba

Antes del inicio de la reforma, los valores de la tierra urbana se encontraban en promedio al 4% del valor de mercado y la tierra rural al 13%; por su parte, los coeficientes de dispersión, que miden el grado de uniformidad horizontal, exhibían niveles 15 veces por encima de los estándares internacionales. Los últimos estudios técnicos en las áreas urbanas se habían realizado en 1987 (con una actualización parcial en 1992) y en el ámbito rural, en 1994.

La decisión institucional de iniciar una reforma integral, que no sólo actualizara las valuaciones inmobiliarias si no también modernizara los métodos y herramientas con el fin de asegurar la sustentabilidad en el tiempo, fue clave para todo lo que siguió. A mediados de 2017 se sancionó la nueva Ley de Catastro 10.454 que, entre otros aspectos, habilitó la implementación de diferentes metodologías y procesos para valuaciones masivas (como métodos estadísticos, econométricos, geoestadísticos, etc.). Ese mismo año, la provincia suscribe el Consenso Fiscal con el Estado Nacional, por el que se establece entre otros aspectos, que las valuaciones fiscales deberán reflejar la realidad del mercado inmobiliario y la dinámica territorial.

La Secretaría de Ingresos Públicos diseñó y ejecutó el “Estudio Territorial Inmobiliario de la Provincia de Córdoba”, desarrollado conjuntamente por la Dirección General de Catastro e IDECOR, con el apoyo del Programa de Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD) y la participación de la Universidad Nacional de Córdoba, a través de la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales (FCEFyN), y unidades especializadas de CONICET. El estudio tuvo como objetivos determinar las valuaciones de todos los inmuebles urbanos y rurales, pero también investigar y diseñar metodologías valuatorios innovadoras, que aseguren objetividad y calidad, como también sustentabilidad y eficiencia del proceso.

Dado el avance tecnológico, la generación de grandes volúmenes de información y los progresos asociados a las ciencias de la computación, en la etapa de la investigación se evaluó el uso de técnicas algorítmicas de aprendizaje automático (machine learning) para la estimación de las valuaciones. Conforme se detalla en la publicación Técnicas algorítmicas y Machine Learning para la Valuación Masiva de la Tierra de la provincia de Córdoba se aplicaron con muy buenos resultados, algoritmos como Random Forest, Support Vector Machine y Redes Neuronales, K-vecinos más cercanos, Partial Least Squares y Gradient Boosting Model, como también diferentes ensambles de ellos e incluso, adicionando una interpolación geoestadística de los residuos.

Imagen 2. Mapa de valor de la tierra rural

Otro elemento distintivo de la reforma, es la libre disponibilidad de los datos valuatorios, en virtud del principio de apertura de datos establecido en la nueva Ley de Catastro. El Mapa de Valor de la Tierra Urbana a nivel de cuadra y para las más de 400 localidades de la provincia y el Mapa de Valor de la Tierra Rural a nivel de grilla de 25 ha para todo el territorio (165.000 km2) pueden consultarse en forma dinámica (mapa web), accederse como geoservicio desde cualquier aplicación geográfica o descargase en forma completa, para la realización de diversos estudios particulares.

Desde 2018, cada año se desarrollan nuevos estudios de mercado y se publican los respectivos mapas de valores. Para mayor información sobre los trabajos realizados y resultados obtenidos, consultar las notas “Nuevo mapa del Valor de la Tierra Urbana en Córdoba (vig. 2020)” y “Nuevo mapa del Valor de la Tierra Rural en Córdoba (vig. 2020)”.

La IDE provincial: un diferencial del caso Córdoba

Los algoritmos de aprendizaje automático posibilitan modelar las reglas de comportamiento del mercado inmobiliario y así, estimar –en este caso- los valores de la tierra en toda la provincia. Dicho aprendizaje se basa en datos que aporta el Observatorio del Mercado Inmobiliario y en otros múltiples datos temáticos del territorio. Allí, las IDE se transforman en un elemento crítico y distintivo, ya que aportan grandes volúmenes de datos públicos para el estudio y entrenamiento de los modelos (ver “Las IDE como facilitadoras de los modelos de Valuación Masiva Automatizada”).

En el caso de las áreas urbanas se consideraron variables de distancia y variables de entorno. Las primeras se calculan en base a cartografía temática específica, como red vial, cursos de agua, zonas de mayor o menor categoría (identificadas en campo), entre otras. Las variables de entorno se construyen principalmente en base a datos catastrales y análisis de proximidad, considerando una radio de 500 m, dado por la autocorrelación espacial de cada variable. Así, se determinan, por ejemplo: porcentaje de metros cuadrados edificados en relación al total de metros cuadrados de terreno (indicador proxi del grado de consolidación del entorno), porcentaje de parcelas baldías en relación al total de parcelas en el radio (indicador del stock de lotes vacantes en el sector), entre otras.

Imagen 3. Intensidad de ocupación del suelo en un entorno de 300 m. Ciudad de  Villa María

Para los modelos en el área rural se consideraron variables como el Mapa de Cobertura de Suelo, el mapa Cartas de Suelo de la Provincia de Córdoba (con información de capacidad de uso e índice de productividad) y mapas de diferentes propiedades de suelo (como materia orgánica, pH, nitrógeno y fósforo) elaborados ad-hoc. Se utilizaron también, datos de clima (lluvias y temperaturas, series históricas), topografía (altura y pendiente), hidrología, infraestructura y asentamientos humanos (distancia a red vial, localidades, centros de acopio, cobertura de energía eléctrica), entre otros datos. En las zonas periurbanas fueron sumamente importantes los mapas de fragmentación urbana.

Imagen 4. Mapa de fragmentación urbana (Ver completo en el link)

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