El reciente estudio de los mercados de suelo urbano en toda provincia, que implicó la actualización de las valuaciones en los más de 1,8 millones de inmuebles urbanos a partir de 2019, es un ejemplo interesante en materia de innovación en el área de valuaciones y proyectos en el sector público.

Los resultados no sólo posibilitaron la actualización de los valores catastrales, su disponibilidad como datos públicos y abiertos a través de MapasCordoba, el portal de mapas de IDECOR, es una oportunidad para su utilización en estudios académicos, trabajos profesionales y para el sector privado, la modernización de tasas inmobiliarias y la aplicación de otros instrumentos de gestión urbana en los municipios y en general, para contribuir a una mayor transparencia del mercado inmobiliario.

El Estudio Territorial Inmobiliario de la Provincia de Córdoba

Una de las atribuciones y responsabilidades de los Catastros es determinar el valor de los inmuebles en su jurisdicción, que conforme la nueva Ley de Catastro de la Provincia de Córdoba (10.454) y el Consenso Fiscal firmado entre la Nación y las provincias a fines de 2017, debe corresponderse con los valores de mercado.

En la provincia de Córdoba, la última valuación masiva de la tierra urbana se remitía a 1987 (con excepción de 19 aglomerados revaluados en 1992). Esta situación se correspondía, antes del inicio del proyecto, con valuaciones catastrales alejadas de la estructura actual de mercado de la tierra, que absorbe con velocidad las valoraciones de la demanda, el impacto de las inversiones públicas y privadas, y las transformaciones territoriales en general. Ello se traducía en un deficiente funcionamiento del impuesto inmobiliario urbano generando, por ejemplo, que propiedades de gran valor tributaran significativamente y/o proporcionalmente menos que propiedades de la clase media o sectores sociales más empobrecidos.

En este contexto, el Ministerio de Finanzas dispuso a mediados de 2017 la realización de “Estudio Territorial Inmobiliario” con el fin de estudiar los mercados de suelo en toda la provincia y determinar de los nuevos valores de la tierra urbana y rural. Los trabajos fueron llevados adelante por un equipo multidisciplinario de más de 30 personas, entre profesionales contratados ad-hoc y personal de la Dirección General de Catastro; de los trabajos participaron también, la Universidad Nacional de Córdoba (a través del Centro de Estudios Territoriales de la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales), CONICET Córdoba, la Dirección de Catastro de la Municipalidad de Córdoba, el Consejo de Tasaciones de la Provincia y el Banco de Córdoba. Adicionalmente, se trabajó con una red de más de 40 profesionales en el interior provincial.

Notas metodológicas y resultados obtenidos

Se determinaron Valores Unitarios de la Tierra (VUT) en más de 332.000 cuadras en las 460 localidades de la provincia. Los resultados están expresados en $/m2, para un lote tipo y válidos para el mes de mayo de 2018.

Imagen 1: Ejemplo de carta de valores de la tierra a nivel de cuadra

El proyecto implementó Modelos de Valuación Masiva Automatizada a los fines de predecir valores a partir de algoritmos y modelos matemáticos. Se utilizaron más 12 técnicas alternativas geoestadísticas y de aprendizaje automático (machine learning) y, en base a una instancia de validación cruzada y la construcción de indicadores de desempeño, se seleccionó el modelo con mejor calidad predictiva para cada localidad. Esto constituyó una innovación a nivel provincial y nacional e incluyó entre otras, la implementación de un Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI) donde se sistematizaron más de 13.000 datos en toda la provincia.

Los datos del OMI fueron relevados por agentes especializados en las distintas zonas de la provincia, y consideraron valores de oferta y ventas de inmuebles edificados y baldíos provenientes de publicaciones web, periódicos, inmobiliarias, relevamientos in situ por parte de los propios profesionales, entre otras fuentes. La base de conocimiento global utilizada en los distintos procesamientos, alcanzó un total de 8.500 datos de mercado, seleccionados de la base del Observatorio.

Por su parte, fue igualmente necesaria la construcción de variables independientes, de carácter territorial, que posibilitaran los estudios de modelización. Se utilizaron herramientas geomáticas (SIG, procesamiento de imágenes, análisis espaciales, etc.), para el desarrollo de dos tipos de variables principales; por un lado, las denominadas de “entorno”, construidas en base a datos catastrales o normativos (como promedio edificado del sector, promedio del tamaño de lotes, porcentaje edificado y/o baldío, etc.) y en base a procesamiento de imágenes satelitales (como niveles de fragmentación urbana; presencia de vegetación, entre otros). Por otra parte, variables de “distancia”, como a rutas o vías principales, a zonas comerciales, cursos y espejos de agua, zonas de mayor o menor categoría edilicia y/o ambiental, etc. Algunos de estos datos, forman parte de la IDE provincial, lo que constituye un aporte significativo para la aplicación y el mantenimiento de los procesos valuatorios a futuro.

A nivel de calidad de los resultados, el promedio de los ERP (Error Relativo Promedio) de todas las localidades fue 16% y el promedio de los ERM (Error Relativo Mediano) 12%, valores consistentes con las normas internacionales recomendadas por la IAAO (International Association of Assessing Officers).

¿Dónde se encuentran los mayores valores urbanos? ¿Cuáles son los valores promedios en general? Los valores urbanos máximos se localizan en la ciudad de Córdoba, en el sector de Plaza España, alcanzando valores de $ 150.000/m2; en el interior provincial, el máximo valor de mercado estimado fue $ 17.600/m2, en Villa Carlos Paz. Por su parte, los valores más bajos, $ 50/m2, se corresponden con zonas periféricas de localidades muy pequeñas y de llanura, como Serrezuela y Santa Eufemia, entre otras. A nivel promedios, la ciudad Capital muestras valores en torno a $ 4.200/m2 y las 5 principales ciudades del interior provincial $ 2.800/m2.

Saber más y acceso en línea

Los resultados de los estudios y los nuevos valores de la tierra fueron aprobados por Resolución 3590 de la Dirección General de Catastro, del 26 de diciembre de 2018. Documentación más detallada de los trabajos realizados puede accederse desde:
Nuevos Valores Unitarios de la Tierra, vigencia 2019 _ Urbano Ciudad de Córdoba, Provincia de Córdoba
Nuevos Valores Unitarios de la Tierra, vigencia 2019 _ Urbano Interior, Provincia de Córdoba

Los mapas de valores (láminas en PDF) y los valores por cuadra sobre el mapa dinámico de Catastro pueden consultarse libremente ingresando aquí.

 


Contribución:
Dra. Arq. Virginia Monayar
Estudio Territorial Inmobiliario
Ministerio de Finanzas

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