Al igual que las valuaciones urbanas, en 2019 también se actualizaron los valores de la tierra para los más de 200.000 inmuebles rurales de la provincia. El trabajo fue llevado adelante por el equipo del “Estudio Territorial Inmobiliario” y personal de la Dirección General de Catastro, ambos dependientes del Ministerio de Finanzas de Córdoba. También participaron la Universidad Nacional de Córdoba (a través del Centro de Estudios Territoriales de la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales), CONICET Córdoba, el Consejo General de Tasaciones de la Provincia y el Banco de la Provincia de Córdoba, junto a una red de más de 40 profesionales en el interior provincial.

La valuación catastral con base en valores de mercado es el resultado de un estudio detallado del mercado inmobiliario, sus valores y estructura de funcionamiento, a partir de datos de toda la provincia y diferentes variables locales. Los últimos estudios rurales se remitían a 1994, lo que implicaba una fuerte desactualización de los valores catastrales respecto del mercado (aquellos reflejaban, en promedio, sólo el 17% de éste).

La mayor parte de la cobertura del suelo de la provincia de Córdoba corresponde a usos agrícolas y ganaderos (cultivos anuales y pasturas manejadas, 64%). En el otro extremo, se identifican los asentamientos humanos e infraestructura, que representan sólo el 1% del territorio provincial.

Imagen 1: Mapa de cobertura de suelo de la provincia de Córdoba 2017-2018, IDECOR y CONICET


Notas metodológicas y resultados obtenidos

Para la determinación de los nuevos valores rurales de la provincia se conformó una grilla regular de 1 km por 1 km (100 ha),siguiendo límites provinciales y excluyéndose el dominio público correspondiente a lagos y lagunas. En total, la grilla cuenta con 163.770 celdas que informan el valor medio ($) por hectárea. La implementación de esta nueva metodología basada en una grilla regular, posibilitó mayor detalle en los datos (hasta 2018, los valores estaban referidos a “zonas de aforo”, que totalizan 833 para toda la provincia); como así también, estudiar y determinar los valores de la tierra en forma objetiva según las características intrínsecas de cada lugar, independizándose de las delimitaciones zonales y las valoraciones relativas entre ellas.

Imagen 2: Ejemplo de carta de valores de la tierra a nivel de celda

El trabajo implementó Modelos de Valuación Masiva Automatizada, utilizando herramientas geomáticas (SIG, imágenes satelitales y análisis espaciales) y modelos matemáticos. Las metodologías utilizadas constituyeron una innovación a nivel provincial y nacional, e incluyó entre otras la implementación de un Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI) donde se sistematizaron más de 13.000 datos  urbanos y rurales. Para el espacio rural, se utilizó una muestra de 2.688 datos de mercado.

Los valores de oferta y ventas de inmuebles rurales se relevaron entre septiembre 2017 y octubre de 2018, a partir de diversas fuentes: publicaciones, inmobiliarias, relevamientos in situ por parte de agentes especializados y tasaciones del Consejo General de Tasaciones de la Provincia y el Banco Córdoba. También se relevaron valores de referencia por parte de especialistas y se incorporaron al análisis datos de la base del Impuesto de Sellos de 2017 y 2018.

Para el desarrollo de los modelos fue necesaria la construcción de variables independientes, entre las que destacan: mapa de cobertura de suelo 2017-2018 elaborado conjuntamente con CONICET en el marco del presente estudio, capacidad de uso e índice de productividad a partir de las cartas de suelo de INTA y Gobierno de Córdoba y mapas de composición de suelo (materia orgánica, pH, nitrógeno y fósforo) elaborados por procesamientos geoestadísticos sobre datos de diferentes organismos públicos. Se utilizaron además, datos de clima (lluvias y temperaturas, series históricas), topografía (altura y pendiente), hidrología (agua subterránea, cursos de agua, etc.), infraestructura y asentamientos humanos, entre otras. Se tuvo especial consideración y análisis con las zonas de bosque nativo y áreas inundadas con alta recurrencia (a partir de series históricas).

Algunos de estos datos forman parte de la IDE provincial, lo que constituye un aporte significativo para la aplicación y el mantenimiento de los procesos valuatorios a futuro por parte de la Dirección General de Catastro.

Un caso particular implicó el estudio de las zonas periurbanas (interfaz rural-urbano) en algunas localidades. En estos casos, se tuvieron en cuenta variables relacionadas con dinámicas demográficas, expansión urbana, proximidad de actividades rurales y urbanas (residenciales, comerciales, industriales, turísticos, etc.), fraccionamiento parcelario e índice de fragmentación urbana.

A nivel de calidad de los resultados, el promedio de los ERP (Error Relativo Promedio) fue de 21% y el promedio de los ERM (Error Relativo Mediano) 16%, valores consistentes con las normas internacionales recomendadas por la IAAO (International Association of Assessing Officers).

¿Dónde se encuentran los mayores valores rurales? ¿Cuáles son los valores promedios en general? Para mediados de 2018, los valores más altos se registraron en la zona núcleo (departamentos Unión y Marcos Juárez, en general), con valores máximos de 14.500 USD / ha; mientras que en zonas de salinas o próximas a Mar Chiquita, se identifica valores mínimos en el orden de 20 USD / ha. En el periurbano, se identificaron valores máximos de 43 USD / m2, en el sector noroeste de la ciudad de Córdoba, donde aún se registran parcelas con valuación rural integradas en la trama urbana. La mediana de los valores periurbano estudiados se encuentra en torno a los 37.500 USD / ha (casi 4 USD/m2).

Saber más y acceso en línea

Los resultados de los estudios y los nuevos valores de la tierra fueron aprobados por Resolución 3590 de la Dirección General de Catastro, del 26 de diciembre de 2018. Documentación más detallada de los trabajos realizados puede accederse desde: el siguiente link:
Nuevos Valores Unitarios de la Tierra, vigencia 2019 _Tierra Rural de la Provincia de Córdoba.

Los mapas de valores (láminas en PDF) y la consulta dinámica sobre la grilla y el catastro parcelario, pueden consultarse libremente ingresando aquí.


Contribución:
Dra. Arq. Virginia Monayar
Ilustración
Arq. Saulo Martín Nazareno
Estudio Territorial Inmobiliario
Ministerio de Finanzas

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